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发布时间:2021-01-28 14:50
转让型事实物权可以采用一种动态物权理论来进行正当化。动态物权理论不同于传统民法的债权与物权相区分的二元理论。动态物权理论并未局限在债权与物权这两端。将交易分解为合同订立、支付价款、交付占有与最终的登记过户四个方面。依据动态物权理论。支付价款是买受人的主给付义务。买受人虽然已经按法律规定取得所有权。燕郊房产律师,燕郊房产纠纷律师,燕郊房产买卖律师,燕郊房产诉讼律师,燕郊房产官司律师,燕郊房产买卖合同纠纷律师,燕郊房产违约纠纷律师,

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动态物权理论

  转让型事实物权可以采用一种动态物权理论来进行正当化。动态物权理论不同于传统民法的债权与物权相区分的二元理论。传统理论中,在基于买卖关系的物权变动中,登记是界定物权变动与债权变动的分界线,是基于法律行为的物权变动是否成就的唯一判断标准。相反,动态物权理论并未局限在债权与物权这两端,也未局限于公示这一要件,而是认为“不动产交易视为一个动态的过程,将交易分解为合同订立、支付价款、交付占有与最终的登记过户四个方面,分阶段予以考察”[7],依据动态物权理论,传统民法严格区分债权与物权的二分体系被击破了,产生了“债权―准物权(事实物权)―登记物权”的三分体系构造。这也可以恰当地被称为“物权变动三阶段理论”,即在债权至物权之间,存在一种过渡性的中间型权利。

  在我国的审判实务中,前述湖州中院“顾万鸿与郑桂江等所有权确认纠纷上诉案”即采纳了动态物权的推理方法,其指出“尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权,但其请求权的受保护程度,根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有请求过户的行为而不同,占有的时间越长,付款越多,已经请求过户,其权利应越接近于物权。而不动产物权的卖方,在买方履行了全部合同义务并实际占有不动产物权后,已经没有什么剩余权利,唯一应当做的就是办理过户登记手续。考虑过户手续的实际困难,以及民间对事实物权的认可,此情形下认可第三人已经取得相当于物权的权利。”参见浙江省湖州市中级人民法院(2010)浙湖民终字第63号民事判决书。燕郊房产律师,燕郊房产纠纷律师,燕郊房产买卖律师,燕郊房产诉讼律师,燕郊房产官司律师,燕郊房产买卖合同纠纷律师,燕郊房产违约纠纷律师,

  法院在此并未拘泥于以公示作为唯一判断标准的形式逻辑方法,而是采用了一种实质化的分析思维,将一个交易分解为价款的支付、占有的移转等因素结合起来进行动态考察。如此突破成文法规定的法律方法实际上风险很高,其正当性尚需要在技术上加以补强。本文认为,动态物权理论的核心在于一种过渡形态的中间型权利的独立性存在,该种中间型权利的主要构成要素有两个:支付价款和交付占有。

  支付价款为何是重要的?从合同角度来看,支付价款是买受人的主给付义务,而主给付义务的履行实际上构成了买受人保有最终所有权的基本依据之一。这一点不难理解,试想如果买受人未支付价款但已办理登记或已经交付的情形,买受人虽然已经按法律规定取得所有权,但如果其不支付价款,出卖人实际上可通过不履行合同的解除而有权利要求买受人返还财产。故而,买受人最终取得所有权并不能完全脱离价款支付义务。这一点在附所有权保留的分期付款买卖合同中,已经为一般法学理论所接受。在附所有权保留的分期付款买卖中,当买受人已经支付了大部分价款,而且从经济上看某物已经属于他了,但只要最后一笔价款尚未付清,出卖人就仍然是法律上的所有权人,为此有必要赋予买受人在取得所有权之前的某种法律地位,以保护其为获得所有权而付出的代价。德国民法将买受人的权利确定为“期待权”,“期待权是将来的所有权的前身,其经济价值随着价款的不断支付而上升。因此,人们将期待权比喻为与所有权实质相同的亚种。”[12]“买方支付价款的比例越大,所有权就逐渐地转移到买方手中,而卖方的合同项下的资产价值从经济上就不断减少。”[12]341但是,尽管如此,仅有支付价款是否就意味着买受人地位随之发生改变呢?本文认为,单纯支付价款尚不足以引起买受人法律地位的根本性变化,因为这将会使所有权的取得取决于价款支付的程度而变得十分不确定,此种制度设计因所有权过于不确定而变得没有效率。因而,价款支付尚需要联合其他要件,才能进一步正当化动态物权理论。